Выявление недостатков в приобретенном жилом доме.

Заключен договор купли-продажи дома и документы поданы на регистрацию. Покупателю дом передан и он там проживает на сегодня. Расчеты через банковскую ячейку, то есть после регистрации. Сегодня покупатель выявляет ряд недостатков по дому и требует оплату за их устранение или он приостанавливает регистрацию до их устранения. Деньги за дом в итоге я не получаю, а покупатель в доме живет. Имеет ли право Покупатель приостановить регистрацию и что делать в данной ситуации?

Ответ:

Здравствуйте Марина.
Регистрация перехода права собственности по сделке может быть приостановлена при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки, уполномоченных ими на то надлежащим образом лиц о приостановлении государственной регистрации прав с указанием причин и срока приостановления. Таким образом, это является возможным. Однако, в данном случае Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), скорее всего откажет в удовлетворении данного заявления ввиду его необоснованности на нормах гражданского права.
Дело в том, что основаниями для расторжения сделки как таковой могут являться только существенные, неустранимые дефекты дома, которые были неизвестны покупателю на момент подписания договора купли-продажи, судя же по тексту вашего вопроса, речь идет о незначительных дефектах которые вполне могут быть устранены, а соответственно закон в данном случае позволяет покупателю заявить либо требование о соразмерном уменьшении цены покупаемого дома, либо требование об их безвозмездном устранении, или же требование об оплате услуг третьих лиц по их устранению. Требования о расторжении договора, как вы видите, в указанный исчерпывающий перечень не включены, а соответственно являются незаконными по существу.
Кроме того, в вашей ситуации многое будет зависть от текста договора купли-продажи, так как покупателю придется доказывать, что данные дефекты ему были неизвестны при покупке дома, и вообще факт существования дефектов как таковых, и если в договоре будет указанна строка о том, что покупатель до подписания договора ознакомлен с техническим состоянием дома, то шансы на получение компенсации у него не велики даже в судебном порядке. Однако, достоверно оценить законность и обоснованность его требований возможно только ознакомившись с текстом договора и акта приема-передачи дома, если таковой подписывался. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а соответственно он будет считаться заключенным вне зависимости от того зарегистрирует ли Росреестр переход права собственности по нему или не зарегистрирует. Поэтому расторгнуть его можно только в судебном порядке.
При этом, хотелось бы отметить, что если вам известно о существовании заявленных дефектов в вашем доме, и вы согласны на их устранение (в том числе частично), то вы можете подписать соглашение с покупателем о том, что в течении определенного времени обязуетесь их безвозмездно устранить, что позволит вам получить деньги за проданный дом в установленные сроки, а покупателю дом который он рассчитывал купить. Что же касается проживания покупателя в спорном доме, то в случае расторжения договора купли-продажи он обязан его освободить, и если таковые требования закона он не выполнит вы сможете выселить его из дома через суд и взыскать с него стоимость неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы.