Продажа доли в праве собственности на жилой дом.

Здравствуйте. После смерти родителей у меня с родной сестрой оказалась в общем владении усадьба площадью 5,8 соток. Живу в ней я с семьёй. Сестра в ней не показывалась более 10-ти лет.
На днях она сделала предложение соседям, что хочет подарить им за 800000 руб. свою половину. Имеет ли она право это сделать? Может ли судья разделить этот малый земельный участок? На участке стоит одноэтажный дом, а по диагонали участка, в другом углу, туалет и хозблок.

Ответ:

Здравствуйте Борис Вячеславович.
Ваша сестра, действительно, имеет право продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в пользу третьих лиц. При этом она обязана предоставить вам преимущественное право выкупа доли по цене, и на условиях предложения третьему лицу. И только в том случае если вы оставите данное письменное предложение без ответа в течение месяца с момента его получения, либо же направите ей отказ от использования преимущественного права, она получит возможность заключить договор купли-продажи принадлежащей ей доли с другими лицами. Также стоит отметить, что цена заключаемого договора, в этом случае, не может отличаться от той по которой предлагалось вам ни на одну копейку.
Что касается права подарить долю, то таковое, безусловно, законом предусмотрено и его реализация не требует соблюдения преимущественного права выкупа так как дарение по своей природе является сделкой безвозмездной и не подлежащей оплате. А соответственно, собственник сам выбирает кому и когда подарить свое имущество. Однако судя по информации предоставленной в тексте вашего вопроса предполагается заключение сделки именно купли-продажи, невзирая на то, что ваша сестра указывает, что будет заключен договор дарения. Такая сделка по закону, если она конечно будет совершена, является притворной, то есть не соответствующей характеру договора и прикрывающая совершаемую фактически сделку совершенно иной правовой природы, а соответственно является недействительной с момента ее заключения.
Однако, важным фактором в признании сделки недействительной, а самого договора не заключенным, в данной ситуации, является факт вашего обращения в суд с исковым заявлением о признании их таковыми. При этом, доказать притворность сделки является достаточно сложным действием если обе стороны договора будут утверждать, что денег по нему не передавалось. Соответственно, вам уже сейчас необходимо заручиться поддержкой свидетелей, которые в последующем могут дать показание в подтверждение ваших доводов в суде. В противном случае шансы на победу в данном деле у вас будут не высоки. Если же суд все-таки признает совершенную сделку притворной, то стороны договора должны будут вернуть друг другу все полученное по нему, однако в этой части могут возникнуть проблемы именно у ваших соседей, так как им придется доказать размер денежной массы которую они передали вашей сестре, да и даже если они смогут это сделать, то скорее всего к этому моменту ваша сестра деньги уже потратит, а следовательно получить данную сумму в порядке исполнительного производства станет существенно сложнее. Таким образом, во избежание возникновения такой спорной ситуации, вам стоит разъяснить вашим соседям, которые являются потенциальным покупателями доли, что вы намерены обжаловать заключаемые ими договоры, и указать на возможность наступления существенных негативных последствий для них. Скорее всего это заставит их отказаться от намерения совершить незаконную сделку.
Что касается раздела земельного участка, точнее сказать возможности такового раздела, то в данном случае нужно понимать, что сестра продает не только долю в земельном участке, но и долю в праве собственности на дом, а соответственно при наличии физической возможности организовать два выхода из дома произвести таковой раздел является юридически обоснованным и вполне реализуемым вне зависимости от размера самого земельного участка и дома.