Покупка квартира в долевке до сдачи дома в эксплуатацию.

Покупаю квартиры у хозяев.
Ключи у них на руках.
Квартира в собственности будет только в июле(по их словам)
По переуступке заключить договор невозможно.
Предлагают заключить предварительный договор, в нотариально заверенной форме и выплатить всю сумму сразу!
Стоит ли идти на такой риск заключения договора , как его минимизировать, на что опираться и какие могут быть последствия?

Ответ:

Здравствуйте Евгений.
В вашем вопросе не хватает данных для полного понимания картины происходящего. Если допустить, что дольщикам выдали ключи от квартир, но при этом акт приема-передачи (который является основанием для регистрации возникновения права собственности на квартиру) еще не подписывался, то я не вижу каких-либо законных препятствий для заключения договора уступки права требования с его обязательной регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В этом случае вы будите гарантированно защищены от возможности мошенничества со стороны продавцов, так как право собственности на новую квартиру возникнет уже именно у вас. Если же акт приема-передачи подписан, то регистрация права собственности продавцов занимает не больше 10 рабочих дней, а следовательно может быть заключен обычный договор купли-продажи.
Что касается предварительного договора купли-продажи, при столь странных условиях сделки, то нужно отметить, что это самый нежелательный вариант. Дело в том, что хотя теоретически по такому договору вы вправе обратиться в суд с требованиями о заключении основного договора купли-продажи на практике таких предварительных договоров может быть еще один, два и более, и у тех покупателей будут равно такие же права на заключение сделки. То есть в данных обстоятельствах квартиру получит только тот, кто заключил договор первым и первым подаст в суд.
Вся проблема предварительных договоров связанна с тем, что они не подлежат государственной регистрации, в силу того, что по закону и основной договор государственной регистрации не подлежит, а регистрируется лишь переход права собственности по нему. Это, как я уже указал выше, чревато возможностью того, что продавцы заключат несколько таких договоров и попросту исчезнут. Добиться справедливости в такой ситуации будет очень сложно, а зачастую и невозможно так как сами продавцы могут собрав деньги с нескольких покупателей просто испариться за границей. Подстраховать себя можно только залогом права требования по ДДУ, но он должен быть зарегистрированным в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и если продавец не идет на такие условия, думаю от этой сделки следует отказаться ввиду ее непрозрачности и возможных проблем в будущем.